停貸效應恐蔓延 上市房企萬億流動負債高懸

  2月24日,房地產類貸款緊縮擴大的效應已經蔓延至資本市場。日前,興業銀行等部分商業銀行傳出收緊房地產及相關行業貸款的消息,鋼鐵、水泥等相關產業鏈的融資條件同時收緊。

  當天早盤,包括"招、保、萬、金"等地產四巨頭在內的地產股全線暴跌,並拖累指數大跌。截至終盤,地產股紛紛上演跌停潮,上實發展、格力地產、運盛實業、中華企業、華夏幸福等上市房企均被封死在跌停板上。

  而四大地產巨頭中,跌幅居前的保利地產和招商地產跌幅均逾8%,跌幅最小的萬科A全天跌幅也超過6%。

  當天,保利地產董秘黃海對本報記者表示,他已聽聞瞭興業銀行停貸的有關市場傳聞,但個人並沒有收到確切消息。增貸超簡單的借款秘訣分享"截至目前,公司開發貸並沒有受到影響,一切正常進行。其他如個人按揭方面也正常。"

房屋信貸融資信貸房屋銀行年息任何問題免費諮詢  值得一提的是,在房地產類貸款緊縮擴大背後,上市房企流動性負債居高不下的風險也日漸突出,或將成為拖累其未來業績的隱形"殺手"。

  截至去年三季度末,135傢上市房企流動負債合計高達1.476萬億元,占報告期末負債總額的71.37%,較上年末(調整後)的1.26萬億元,增加瞭2160億元,增幅為17.14%。其中,地產四巨頭中,資產負債率最高的保利地產和萬科分別高達80.20%和79.54%。

  市場風聲鶴唳

  當天,有機構人士對本報記者表示,周末關於金融機構逐漸收緊對地產企業貸款的消息逐漸擴散。截至目前,已有銀行暫停房地產夾層融資業務和供應鏈金融業務,並對房地產開發貸款和經營性物業抵押貸款進行瞭嚴格的總量限制。毫無疑問,政策的一再加碼將使得今年的房地產市場較為艱難。

  大成基金有關人士直言,"此次銀行收緊政策超出瞭我們的預期。我們判斷,地產基本面處於下滑中繼,房地產產業鏈預計仍將下滑。"

  "市場之所以如此敏感,甚至有些風聲鶴唳,源於大傢對於房地產未來資金鏈斷裂以及由此引發的深度衰退的擔憂。"上述機構人士稱,"可以肯定的是,在當前這樣一個房地產整體供過於求、貨幣政策偏緊、銀行存款增速下滑的環境下,銀行業對於房地產風險的重新評估,將會提高房地產貸款的風險權重,收緊普通的開發貸和按揭貸。"

  "對開發貸而言,事實上過去半年以來,銀行一直有不同程度的收緊,主要制約因素在於流動性。我們認為,未來不排除銀行進一步收緊開發貸的可能,對開發商資金鏈造成負面影響。"長城證券分析師蘇緒盛表示。"一般來說,樓市的先行指標是流動性,大致領先樓市3~6個月,因此,繼2013年年中流動性環境惡化之後,4季度和今年上半年的樓市低迷是可以預料到的,短期依然看不到好轉的可能。"

  "如果上半年樓市維持低迷,開發商資金回籠不暢,考慮年中會有一波信托兌付的小高峰,那麼對樓市和開發商資金鏈的影響將會雪上加霜。"蘇緒盛如是說。

  對此,有市場人士戲言,"過去一周以來,全國已大面積出現樓市成交萎縮的跡象。我們仿佛已經聽到瞭冰山碎裂的咔嚓聲。"

  "事實上,杭州等地開年後掀起的大幅度降價潮,也從另一個方面證實瞭房企對於樓價後市判斷的謹慎預期。"前述機構人士也稱。

  信托融資風險提升

  該機構人士認為,在經歷瞭2013年的快速加杠桿,房地產企業的杠桿率水平已處於歷史高位,這本身即意味著房地產企業在今年的融資滾動需求仍將處於高位。而商業銀行的行為模式變化無異於同時掐斷瞭銷售回款、外部融資這兩條路徑。因此,房地產的資金鏈風險將在未來一段時間處於高位,或將成為上市房企的業績隱形"殺手"。

  統計數據表明,截至去年三季末,135傢房地產上市公司累計負債總額高達2.068萬億元,較上年末(調整後)的1.703萬億元,大幅增加瞭3650億元,增幅達21.43%。

  對此,平安證券分析師周雅婷也表示,截至目前,房地產行業整銀行貸款利率【個人信用貸款率利怎麼算?】體凈負債率72.9%,處歷史高位。特別是部分凈負債率較高的企業將首當其沖。就房企資金來源而言,開發商開發資金來源中,銀行貸款占比14.1%,自籌資金為38.8%,而相當部分的自籌資金來自信托及銀行表外融資。

  而上市房企中,凈負債率位列前五的上市公司分別是京投銀泰、西藏城投、天津松江、中天城投、泰禾集團。截至去年三季度末,資產負債率居前十的上市房企中,魯商置業、京投銀泰、天津松江、華夏幸福、中天城投、*ST珠江、陽光城、西藏城投、國興地產、金科股份期末資產負債率分別高達92.94%、90.71%、90.56%、89.62%、89.57%、89.24%、86.82%、85.95%、85.39%、84.74%。

  其中,華夏幸福期末流動負債餘額高達451.03億元,金科股份、魯商置業次之,分別為351.44億元和225.05億元,而中天城投和陽光城也達192.89億元和161.14億元。

  "如果銀行表外和表內同時收縮房地產業務,將對開發商的融資能力產生打擊。"周雅婷稱,"我們發現,凈負債率最高的公司中地方融資平臺型企業占據瞭大部分,在今年強調地方投資去杠桿和挑戰地方政府債務結構的指導方針下,這些凈負債率較高的公司同時大量利用信托渠道進行融資,風險值得密切關註。"

  周雅婷表示:"在銀行收縮房地產融資的前提下,開發商將首先縮減拿地規模,新開工將根據庫存規模看碟下菜。"



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-25/08062620737.shtml


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