開發商瞄準聯合辦公空間去化優勢 提供增值服務
房企利用聯合辦公形式實現轉型、去化，正體現出過往拿地模式的沉疴，很多房企以前在二三線城市低價拿下上千畝地塊，同時規劃有大量商辦配套，房企不得不啟動多種方案推進去化。而開發商介入則更側重於短期的銷售獲利，因為資產增值價值遠多於租金收益。
經過2015年的發展與擴張，聯合辦公的發展趨勢已有變化。
2015年11月底，優客工場上海漕河涇項目啟幕儀式現場，優客工場創始人毛大慶指出，優客工場要推進一種新的共享經濟模式，用一張桌子做端口，產生大量新生業務。近日有媒體透露，優客工場已經在並購一傢有金融牌照的P2P公司。
克而瑞研究中心分析師陳楨穎指出，現在聯合辦公項目會傾向於嫁接增值服務，如提供財務、法律等咨詢服務，對接天使投資、金融機構等。這些資源對於創業者來說很重要，也是聯合辦公的核心競爭力，對項目提升出租率起直接作用。
據毛大慶透露，優客工場要創造一個多維度盈利的可能。近期不僅要成立產品設計平臺，還要在1月份啟動優客工場創業投資基金平臺。“我們募集基金、也做投資。”毛大慶指出，優客工場可能跟清華大學成立一個基金，投資場內優秀投資者，投資方向是硬科技，而非互聯網產品。
提供增值服務
聯合辦公最初有兩大經營模式：含有創業、產業孵化屬性的眾創空間模式與以靈活性為主要特點的服務式短租模式。而目前正出現“提供增值、創新服務與開發商介入掘金”兩大趨勢。
優客工場運營模式已露端倪，外部合作者提供場地、資金，而內部創業團隊主要負責招商和運營，入駐企業以初創公司為主。
為入駐企業提供“智能化辦公處理器”的全方位服務也是優客工場主要發展的方式。包括提供小微金融、定制化保險、人力、法務、財務、投資、市場推廣、培訓、醫療、社交等多維度基礎服務，還有諸如銀行、咨詢、導師等特色服務。
按照毛大慶的規劃，主題化與規模化已成為優客工場的新趨勢，例如其在陸傢嘴的項目是券商集合體、北京設計港；每個項目選址空間起碼在5000-8000平方米以上。將來會開在購物中心，把商城變成新型商場，目前在天津已有嘗試。
對空間價值的最大化利用，正成為商業熱點。2015年12月中旬，北京優客工場陽光100項目還引入以全移動空間形勢呈現的小米線下體驗店。毛大慶此舉正出於兩者對空間理解房屋信貸融資怎麼貸款比較會過件汽車貸款的共鳴考慮。全移動空間是在傳統商業地產與線上O2O商業模式之外的第三類空間，商業的靈活性變得很碎片化，應用范圍廣，將來可以引申出做社區服務。
投資者在城市中心地段的寫字樓項目上看到更高價值與更大潛力，因而對改造年代較久的非寫字樓物業表現出日益濃厚的興趣。例如SOHO 3Q、孵化器以及由廢棄倉庫改造而成的創意辦公空間。同時，各類公司也在往非中心地段遷移，在滿足擴張需求的同時減少運營成本。
開發商介入
獲得大型開發商青睞是目前聯合辦公模式的另一個變化。主要包括，介入創辦聯合辦公空間，或大型公司為拓展業務進駐聯合辦公場所。
萬科（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）已於2015年進入聯合辦公領域。但克而瑞研究中心研報指出，小微企業和初創團隊好比住宅中的剛需客群，如何在保證利潤空間的同時提供優質服務，始終是開發商不得不面臨的一大難題。
解決去化轉型也是開發商介入聯合辦公的初衷之一。2015年12月初，綠地控股分別與SOHO中國（00410.HK）、優辦等達成戰略合作，通過嫁接國內辦公租賃互聯網平臺資源，綠地希望提升全國一二線城市優質辦公項目一站式運營服務能力。合作的首批項目確定在上海和北京的核心區域。
上海業內資深人士指出，大房企利用聯合辦公形式實現轉型、去化，正體現出過往拿地模式的沉疴，很多房企以前在二三線城市低價拿下上千畝地塊，同時規劃有大量商辦配套。去庫存階段，房企不得不啟動多種方案推進去化。
開發商進駐聯合辦公，更側重於短期的銷售獲利，因為資產增值價值遠多於租金收益，而孵化器等產生收益則需要3-5年周期。
“有租賃需求的就這麼多，大企業前期進入上海市場，會以進駐聯合辦公形式佈局，如果是已經在市場紮根的，就不會需要這個場所。”上述業內人士指出。第一太平戴維斯中國市場研究部負責人簡可則透露，“但部分區域的寫字樓空置率顯著上揚，則會對租金與資本價值帶來下行壓力。”
第一太平戴維斯在相關報告中指出，眾多開發商轉型“輕資產”模式，意味著商業物業尤其是寫字樓市場的所有權格局發生改變。寫字樓自住業主與機構投資者的大宗投資活動，以及房地產投資信托（海外上市的中國房地產投資信托以及具有中國特色的房地產投資信托）的出現，將使寫字樓市場發生轉型，同時為資產管理商提供機會。
在政府支持下，新的需求驅動因素正不斷出現，包括互聯網與“互聯網+”公司、高科技以及綠色技術公司。同時，由於政策在經濟放緩背景下出現相應調整，一些主要租戶的空間需求增加，尤其是金融類公司。
這或許就是毛大慶們要在陸傢嘴等中心路段開辟主題聯合辦公場所的理論依據與初衷。房貸屏東滿洲房貸
本文來源：21世紀經濟報道 作者：沈浪
責任編輯：鐘齊鳴_NF5619
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新聞來源http://money.163.com/16/0111/00/BD0PU6TD00253B0H.html
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