上半年武漢土地成交額下滑逾三成 洪山區庫存最高
【提要】浦江(中國)市場研究部發佈的簡報表明，2014年上半年武漢市場土地供應顯著下降，整體成交狀況呈現逐步下滑趨勢，目前整體表現為"量價齊穩"的狀況；截至6月底，武漢存量住宅已經增至1600萬平方米，需要15至18個月才能消化。
新華房產7月21日武漢訊(記者 梁慧麗)近期，浦江(中國)市場研究部發佈瞭2014年市場半年度簡報，從政策、市場表現等方面對武漢乃至全國樓市進行瞭調查與解讀。簡報表明，2014年上半年武漢市場土地供應顯著下降，整體成交狀況呈現逐步下滑趨勢，目前整體表現為"量價齊穩"的狀況。
土地市場成交額同比下滑逾三成 城中村成"主場"
2014上半年，武漢共推出58宗土地，其中成交51宗，流拍7宗，供應宗數同比去年的99宗下降瞭46%，流拍率增加7%。
(土拍數量對比圖 來源：浦江中國)
武漢上半年出讓的地塊中，有33宗系底價成交，占總數的六成以上；溢價率超過20%的地塊僅有10宗，最高的為沌口的一宗地塊，溢價率達140%。而進入4月以後，歷次土拍無一不是"火速底價成交"。底價成交、流拍現象較為常見。成交額方面，武漢上半年總成交金額為190.8億元，而2013年1-6月土地出讓金額為299億元，成交額同比下滑36%。以各行政區域的對比數據來看，上半年江夏區共出讓土地10宗，為全市最多。土地出讓金額排名前三位分別為漢陽區、礄口區、青山區，出讓金額分別為70.6億元、59.2億元和23.9億元。
以上3個區的成交成績位於前列，均與大型城中村地塊出讓有關：1月，綠地集團拿下青山工人村3宗地，總金額23.9億元；3月，美好集團拿下礄口區長豐村5宗地，總價53.7億元；6月，武漢二零四九投資發展有限公司拿下漢陽仙山村3宗地，總價為54.7億元。這3宗地的出讓金達132.3億元，占去半年土拍總成交額的六成以上。
對於土地市場，浦江(中國)市場部研究員分析到："2013年土地供應充沛，確保瞭未來1-2年的開發量，市場供應會有所增長，尤其是江夏、黃陂等地成交量上漲顯著，未來市場競爭將再度加大。2014年上半年土地供應顯著下降，市場供應受銷量下滑影響，供銷雙方都趨於謹慎。" 【武漢市上半年土地市場嘉義信貸借貸信貸年息合宜住宅信貸年息借貸增貸轉貸：成交額同比下滑逾三成 城中村挑大梁】
市場供應量同比上漲33% 銷量小幅下滑
市場供應方面，上半年武漢新增住宅預售面積約969.5萬㎡，同比去年增加近33%。新增住宅預售主要集中在第二季度，占比69%，面積達663.2萬㎡，其中4月、5月最為集中，分別新增248.9萬㎡和251.8萬㎡。市場去化方面，2014年上半年，市場整體成交狀況呈現逐步下滑的趨勢，和去年同期表現相反(尤其體現在2季度)。與去年同期相比，除去2月和4月之外，同比均為負值。
高雄銀行貸款信貸年息(銷售面積對比圖 來源：浦江中國)
2013年上半年銷售總套數為57796套，其中一季度銷售27152套，二季度銷售30644套。2014年上半年銷售總套數為55511套，其中一季度銷售25697套，二季度銷售29814套。銷量出現小幅下滑。
2014年上半年12大城區總計成交量553.32萬方，同比去年下降2%，但是從前兩年的經歷來看，市場全年成交高值一般會在下半年顯現，上半年的庫存累計加上下半年的銷售計劃，武漢市場去化壓力將在下半年集中顯現。
武漢庫存增至1600萬方 洪山區居首
上半年，由於政策走向不明確，全國樓市觀望情緒濃厚。但武漢各大開發商依然積極入市，推盤力度有增無減，很多樓盤形成庫存積壓。據相關數據顯示，截至6月底，武漢存量住宅已經增至1600萬平方米，需要15至18個月才能消化。
上半年，武漢市新增住宅預售面積約969.5萬㎡，其中洪山區、漢陽區、江夏區供應量均在百萬方以上，洪山區以17%的供應占比位列第一，其次是漢陽區(13%)和江夏區(11%)。 【江城商品房庫存逼近放松限購底線】
(各區成交占比圖 來源：浦江中國)
土地方面，洪山區上半年土拍成交5宗，土地供應僅次於江夏區、礄口區，位居第三。成交總金額為15.4萬，成交面積達12萬㎡。
從區域成交來看，上半年洪山區住宅成交14395套，占比達到全市總體成交量的17%，位列武漢各大片區之首。
洪山地區2012年庫存一度達到峰值，2013年樓市火熱拿地速度不止，所以今年庫存相對偏高，推盤量隻增不減。洪山區管轄范圍大，既有白沙洲、南湖等剛需片區，也有仁和路、團結大道等地鐵盤，隨著4號線的開通區域內眾多大體量剛需樓盤入市，而徐東片區作為未來的交通重點規劃區，也深受改善型購房者青睞，成交量可觀也是必然的。
地方"救市"動作頻頻 對樓市實際影響效果不大
由於各線城市庫存量連月攀升，信貸與政策層面尚未出現大范圍調轉的跡象，房企壓力增大，上年半地方政府紛紛出臺"救市"政策。在繼多個城市放寬公積金政策、落戶政策和限購政策之後，7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產開發企業座談，並在會議上口頭通知，自7月19日起調整武漢限購政策。
針對全國各地"救市"表現，浦江(中國)市場分析師解釋到："目前地方調控呈現三個態勢：1、地方調控漸成市場調控主基調，區域調控差異化逐步成為常態；2、地方調控以中央紅線為基準，調控力度和方向在一定程度上受中央約束，因此地方調控一般幅度較小，故出現頻繁態勢。近期，出現限購全面放寬區域，不排除未來逐步擴張。3、地方所謂救市政策對樓市實際影響還未顯現，影響力不大。目前市場下滑本質因素並非地方政府力量所能改變。"
同策咨詢研究部總監張宏偉則認為，盡管有限購等調控政策的定向寬松措施，但是，其對於市場成交量反彈的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有太大的效果。由此可知，影響市場成交量或企業銷售業績的最大因素並不是限購等調控政策，影響瞭今年上半年整體市場行情主要是因為目前銀行信貸緊縮的狀況並沒有實質性改觀。
從目前個人住房貸款情況來看，當前大多數商業銀行並沒有下調首套房貸利率，甚至廣州、石傢莊、海口等城市首套房貸利率還出現比此前上浮的現象。央行二次"定向降準"後的市場表現來看，也和樓市沒有直接關系。市場仍然面臨難以扭轉短期內"去庫存"的市場大勢。
此外，盡管截止2014年6月末，廣義貨幣(M2)餘額120.96萬億元，同比增長14.7%，M2同比增速已明顯高於13%的年度控制目標，決策層開始適度增加市場流動性進行預調微調，宏觀面上有利於房地產市場復蘇與回升，但是從微觀層面來看，信貸政策並沒有在銀行等金融機構操作層面出現實質性松動。 【武漢調整限購政策 放開140平以上住房】
新聞來源http:汽車貸款台中大里汽車貸款//wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-21/16374308669.shtml
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