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兩信號力證一線城市邁入豪宅時代 北上深追香港

近一年來，關於我國一線城市北京、上海、深圳“地王”頻現、房價飆升、豪宅紮堆入市等新聞不斷曝出，近期又隨著多塊地王的集體入市，引起大眾對樓市諸多猜測。中國經濟網記者就一線城市樓市發展情況進行梳理發現，北京、上海、深圳樓市已邁入豪宅時代。我國香港二手房平均每平方米要賣10萬港元，內地一線城市房價，已在逐步追攆香港的路上。

信號一：一線城市地王已成普遍現象

豪宅瘋狂銷售不停歇

·北京明年"10萬元+"樓盤或超50個 六環內面臨全豪宅化

2015年以來，從全國住宅用地成交總價排行前10位來看，北京最多。北京高端需求近年來一直表現穩定，其中，千萬級豪宅成交套數近幾年一直保持在每年2000套左右的成交。目前北京在售、即將開盤，及明年入市的豪宅數量遠遠超過這個數字。統計顯示，北京已經出現瞭38宗地塊樓面價超過3萬元，其中樓面價超過6萬元的有5宗、樓面價超過5萬的有5宗、樓面價超過4萬元的有11宗、樓面價超過3萬元的有16宗。這意味著未來房價預期在15萬元左右的至少有10個項目；售價挑戰10萬元以上的合計將有21宗，疊加部分老項目，未來北京“10萬+”的頂豪項目將達到50個。

值得註意的是，過去10年，豪宅是北京樓市的小眾市場，因為售價“10萬元+”的項目並不多，供需還較為平衡。但2015年以來，扣除配建及競建部分，成交地塊中純商住宅的實際樓面價超過5萬元/平方米的住宅用地已經有10宗之多，且遍佈京城四方，未來六環以內全城“豪宅化”幾乎已成定局。

·上海地王刷不停 千萬級豪宅瘋狂銷售6000餘套

據上海中原地產研究咨詢部數據顯示，截止到11月17日，上海2015年以來單價6萬元以上的豪宅共成交6103套。成交總面積達114.18萬平米，幾乎為過去兩年之和，火爆程度可以說“亮瞎眼”。而年末將至，又一波豪宅將全新入市，這股熱度似乎要持續到年底。

回顧2015年以來上海樓市的發展歷程，在330新政、央行的陸續降準降息等利好政策影響下，上海的樓市於4月份開始發力。二季度經歷小高峰後，三季度迎來瞭成交火爆的“金九銀十”，樓市一片飄紅。對於上海單價6萬/平以上的豪宅來講，也是自3月後順勢翻紅，持續大幅度升溫。部分豪宅更是頻頻現“日光熱”、“月光熱”現象，成交異常火爆。

展望年末的上海豪宅市場，業內人士表示：當前處於極為寬松的貨幣政策中，10月央行再度“雙降”，置業成本降低有利於促進購買力進一步釋放。對於房企而言，也是沖刺業績的時期，一批新項目陸續開盤，在這些“新面孔“的帶動下市場交易熱度還將延續。2015年，或將成為上海的豪宅元年。

·深圳舊改小區也能晉升頂級豪宅 未來或超香港

備受關註的一線城市房價最新數據近日出爐，數據顯示，10月北上廣深房價同比依然保持正增長，其中漲幅最高的城市深圳，同比漲幅達到瞭40.5%。深圳經濟持續高速發展，創造瞭一批新富階層，他們成為豪宅的買單者，一些港澳臺及海外人士也湧向深圳樓市。

近期，深圳住宅舊改標桿項目鹿丹村將蝶變成為深圳頂級豪宅之一，令社會嘩然。然而，據中國經濟網記者瞭解，鹿丹村的轉變隻是深圳樓市發展的一個縮影。隨著土地資源的稀缺、地價攀升，深圳新房已邁入豪宅化。業內人士稱，深圳關內項目在160㎡以上，價格超5萬/平，總價在800萬以上已屬豪宅范圍，

官方數據顯示，深圳的新增供應土地接近枯竭，尤其是住宅用地，2013年僅出讓3宗居住用地，2014年隻有1宗。這造就瞭深圳逢住宅用地競拍必出地王的現象。深圳中原董事總經理鄭叔倫對此現象表示，“現在深圳隻要稍微好點的地段，開發商都會做成豪宅，利潤率相對較高。”鄭叔倫分析稱，豪宅跟經濟走，經濟跟產業走，深圳未來可能超越香港，互聯網、金融等優勢產業將匯聚越來越多的富豪人士，支撐起豪宅市場。

信號二： “政策+二孩”刺激房價漲不停

未來政策還欲再寬松

近期，房地產利好政策頻頻。不僅再次迎來“雙降”，貸款基準利率再創新低，購房貸款成本進一步降低，而且專傢普遍認為，“全面二胎”政策的提出，利好樓市長期發展。在政策刺激下，一線城市依然保持正增長。整體看，同比上漲城市已經達到瞭16個，其中漲幅最高的城市深圳同比漲幅達到瞭40.5%，另外上海漲幅為12.7%，北京漲幅為8.1%，廣州漲幅為7.1%。

對於未來房價走勢，中原地產首席分析師張大偉張大偉預計，年末至2016年年初，主要城市房地產市場依然會有所升溫，房價走勢也以上行為主，但分化將依然是主要特點。在未來房地產政策層面，亞豪機構市場總監郭毅預計，年底前進一步出臺放松乃至刺激樓市的政策的預期更加強烈，未來降首付、減稅等顯效最快的政策將有可能陸續頒佈實施。

盡管目前有一些專傢認為，二孩對於房價的刺激有限，但中國經濟網記者在調查中獲悉，多地因二孩樓市大戶型熱銷，以廣州為例，據陽光傢緣網站公佈數據統計，11月1~17日，90~120平方米二手住宅網簽量為994套，環比10月同期上升75.6%，同比去年11月同期上升241.6%。同時有媒體調查，若生二孩，超6成網友都考慮換大房，豪宅及改善性需求的增多，必將進一步推動一線城市豪宅化的進程。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來的小四房會更加緊俏，這個和嬰兒潮的出現是有關系的。這也反映瞭住房結構的變化。另外，對於目前市場交易來說，學區房的需求也會增加。盡管短期內，剛需三房為主的格局不會改變，但長遠而言小四房和學位房將會更加走俏。

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