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房企未繳土地增值稅或450億 地稅清算力度轉嚴
房企是否存在3.8萬億土地增值稅巨額欠繳？央視日前一則報道，連日來引發國內知名房企的聯合反彈。一直到11月26日晚間，國稅總局回應稱，上述巨額欠稅為推算有誤，市場對於這一爭論基於的算法博弈基本塵埃落定。
對於上市房企而言，該事件引發的影響或難迅速消解。
11月26日，北京某上市房企高管受訪時推測，下一步，各地地稅部門對於房地產增值稅的清算力度或加強，不過同時指出，該事件對於上市房企的財務影響有限。
實際上歷次加強土地增值稅清算管理的制度出臺，都會引起市場對於上市房企業績層面的擔憂。加上上述事件逐漸由會計算法之爭，升級為土地增值稅的稅制可行性之爭，可能會引發各地地稅部門從嚴清算，甚至通過政策調整加快項目清算的要約。
與此同時，深圳地稅人士在回應上述事件時，也指出土地增值稅的問題不在拖欠而在偷逃。
本報記者聯系多位業內人士，均認為央視解讀失誤背後，房企土地增值稅確實仍存未繳的情況，不過對於這一規模的測算，可能會在數千億元。
中小型房企或無錢繳足
為什麼土地增值稅頻頻被單列出，成為影響上市房企投資情緒，甚至引發公眾極大關註的議題？
由於目前各地在征繳土地增值稅時，由於存在政策差異，以及房企在應對相關納稅條約上，存在諸多避稅操作空間，因此其中隱藏的未繳額度往往令市場驚詫。
盡管央視引用的算法被證實誤讀，不過不少業內人士隨後也推算瞭所謂的"欠繳"規模。譬如11月25日國泰君安推測，以2005年-2012年，全國商品房累計銷售額乘以5%的稅率，扣除已繳額之後，行業整體未交額7500億元；以萬科計提的58億作為基數，根據市場份額反推，該數據為3000億元左右的規模。
如果按照3000億元簡單估算，上市房企從中影響幾多？
11月27日，北京某投資咨詢公司高管受訪時推算，簡單按照目前上市房企占整個行業15%的市場份額計算，攤派到上市房企頭上，約450億元。
"這應該算是比較保守的算法"。該人士同時指出，"延後繳納或者通過手段合理避稅，都對房企的資金面利好。目前市場融資成本太高，數十億的資金一年融資成本就達到幾個億。"
按照日前公佈的上市公司三季度報告，A股市場約130餘傢上市房企期末現金及等價物的規模約3300億元，450億元在該數據中占比14%左右。
"對於大型開發商來說，影響可能有限，比如萬科銷售額能達到千萬以上，而其已計提未達到清算條件增值稅58億，因此繳納這筆稅費的經營壓力並不會太大。"按照北京某開發商人士的說法。
與此同時，上市房企的現金流卻呈現明顯的兩極分化，不同地區不同規模的房企可能受到的二順位房貸辦理銀行任何問題免費諮詢影響並不一樣。
除瞭為首的8傢現金流達到100億左右甚至以上之外，還有近80傢三季度末現金流小於10億元，甚至有20餘傢少於億元規模，5傢少於千萬元規模。如果按照已計提未達到清算條件增值稅的口徑計算，或有中小型上市公司現金流量無法覆蓋未繳額度。
"在高房價的拉動下，近年來房地產行業的毛利率一直較高，使得上市公司預繳和清算差距還是存在一定差距，如果地方政府加速清算，並要求上市公司補交土地增值稅，可能對部分上市公司的現金流量表造成一定的影響。"上述投資咨詢公司人士表示。
清算從嚴的預期
目前市場對於土地增值稅征繳一旦從嚴帶來的市場影響仍存分歧。
部分券商人士受訪時認為，即使地稅部門從嚴清算，要求上市房企迅速補繳，但是由於各傢公司普遍計提比較充分，因此對於利潤表和資產負債表不會造成明顯影響；而且由於項目仍需要達到清算條件才會清算，並不會出現將集體費用全部交清的情況，而對現金流量表的影響也有限。
從目前監管層的表態來看，已經基本認可目前房企未繳額並不屬於逃稅的說法。但是部分業內人士預測，由於房地產增值稅引發公共關註事件，可能引起各地地稅部門對於房企項目的審計和清算力度加大。
"部分地方征繳原本就比較嚴格，尤其是項目較少的開發商，地稅部門全都盯著"。按照上述房企高管的說法，北京地稅部門日前剛剛對該公司在京地產項目進行瞭審計，而且審計十分嚴格。
而另一傢河北上市房企的高管則指出，毛利率高的公司影響會大些，但隨著房地產行業的毛利率逐漸走低，預繳和需繳的差距也會逐漸變小甚至消失。
11月26日，全國工商聯房地產商會發佈的對外公告也頗耐市場尋味。按照當日晚間，該會發佈的聲明中，相比當日下午中國房地產協會會議中發佈的版本，不少措辭都有所修改。譬如在第一條中聲明，開發企業必須依法納稅，評判企業是否欠繳稅費的依據是現有的法律法規。而在當日下午發佈的版本中，同一位置則表示"房地產企業依法納稅，為國傢發展做出相當之貢獻，此為世之共識。"
有業內人士據此預測，多數房企可能仍然希望執行目前的土地增值稅征繳辦法，把爭論界定在現行法律框架之內。同一天，本報記者致電任志強(微博)采訪關於稅制及其征繳方式的問題，對此任並未作出答復。
而在今年6月份，河北曾開始大規模清算土地增值稅，也是該省首次對該稅種進行大規模的嚴格清算。而同時，也有消息稱，東部某省部分地區曾出臺政策，提高房地產企業的預繳比例。這或許暗含瞭未來政策的走向。(編輯陳昊旻)
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08153760450.shtml
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